Mon cher logement…

Le froid diminue mais les prix des logements flambent, ce qui inquiète tous ceux qui souhaitent que le droit au logement soit autre chose qu’un beau principe mais une réalité, pour tous.

Le marché immobilier est inquiétant : l’Echo nous annonce, ce 12 février 2021, que la Banque Nationale de Belgique définit ainsi le risque : "Une des caractéristiques de cette crise est que, malgré la baisse de 6% du PIB (produit intérieur brut, NDLR), on continue à observer une augmentation relativement dynamique des prix de l'immobilier et même une accélération de cette hausse". C’est le gouverneur de la BNB, Pierre Wunsch qui le souligne dans le rapport annuel de son institution.

"A terme, ça pose un problème sociétal" souligne-t-il. "La question de l'accès au logement se pose de plus en plus, et pas uniquement en Belgique". "Malheureusement, la politique monétaire y contribue. La politique d'aménagement du territoire, pour plusieurs bonnes raisons, y contribue aussi. Ça reste un point d'attention."

Tellement d’attention que la BNB rappelle qu’elle dispose d’un « matelas de sécurité » de 2 milliards d’euros si la crise immobilière s’annonçait car, avec la crise Covid-19, les revenus des ménages ont baissé mais les prix de l’immobilier et les loyers ont, eux, augmenté. De nombreux ménages ont de plus en plus de difficultés à rembourser leurs emprunts hypothécaires. Pour les emprunteurs solvables, il est aussi question de prévoir des échelonnements de remboursements.

A Bruxelles, les prix moyens des loyers des appartements en 2020 à Ganshoren ont augmenté de 22% par rapport à 2019. Dans les autres communes moins chères, les agents immobiliers constatent des augmentations de loyer de 7 à 8% par an en 2020. Par contre, les loyers ont stagné voire même baissé dans les segments les plus chers du marché immobilier. (1)

Trop peu de maisons sont proposées à la location à des prix adaptés aux moyens des candidats locataires. Une rareté qui pousse à la hausse des loyers.

La secrétaire d’Etat bruxelloise au logement Nawal Ben Hamou résume ainsi la situation : "En dix ans, la population bruxelloise a augmenté de 15%. Avec une accentuation de la paupérisation: près d'un tiers des Bruxellois vit sous le seuil de pauvreté, un cinquième perçoit une allocation d'aide sociale. Or, les loyers ont augmenté de 15% en moyenne en dix ans et les banques n'octroient plus de prêts dépassant 90% de la valeur du bien. Tout cela fait que nous faisons face aujourd'hui à une crise du logement avec près de 46.000 personnes sur liste d'attente pour un logement social", dit-elle à Pauline Deglume, de l’Echo, le 18 février 2021. (2)

Aider les « petits propriétaires »

Le gouvernement bruxellois a sorti récemment son plan « Urgence Logement » qui mise un maximum sur la création et la rénovation de logements sociaux. Ce qui permettrait d’exercer une pression à la baisse sur le prix des logements… Lorsqu’ils seront sur le marché ce qui prend du temps, on le sait. Par contre, selon le milieu associatif logement, le gouvernement n’insiste pas sur une mesure pourtant simple : le respect par les propriétaires de la grille de loyers, indicative pour l’instant et qui devrait être adaptée à la situation actuelle du parc du logement. De nombreux logements pourraient être mis en location s’il y avait un accompagnement plus dynamique des nombreux petits propriétaires qui souhaitent mettre en location leur bien et en tirer un petit supplément de revenus tout en acceptant de diminuer les loyers. Coupler les primes à la rénovation, les diminutions fiscales et le respect de loyers de type sociaux permettraient à des centaines de familles d’accéder à la location dans des logements décents et contrôlés comme tels. Une manière aussi de couper l’herbe sous les pieds des marchands de sommeil sans scrupules qui louent des taudis à très haut prix. (3)

Une formule qui fonctionne fort bien est celle des Agences immobilières sociales (AIS) qui gèrent quelque 7000 logements de propriétaires privés, les entretiennent et accompagnent les locataires à bas revenus. Toutes choses que la plupart des propriétaires n’ont pas les moyens ni financiers ni psychologiques de faire. Pourtant, le gouvernement bruxellois a plafonné les moyens des AIS malgré l’augmentation du nombre de logements proposés (plus de 700 par an), tout en laissant la place à des promoteurs immobiliers privés désireux d’investir dans ce segment du logement à finalité sociale. Car le rendement dans l’immobilier est meilleur qu’ailleurs, même avec des loyers sociaux. Il serait dommage que ces initiatives de professionnels de l’immobilier (il s’agirait de 1500 logements neufs actuellement) éclipsent la tendance des petits propriétaires à faire confiance aux AIS. Les deux systèmes devraient être encouragés, selon le milieu associatif.

Aides locatives

Un bon travail est fait par certains CPAS, notamment celui de Bruxelles, qui apportent des aides locatives aux plus démunis, menacés d’expulsion à la fin du moratoire d’hiver qui court jusqu’au début mars. Au Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat on demande instamment que ce moratoire ne prenne fin que dans six mois, vu l’ampleur de la crise sanitaire et ses effets sur la paupérisation croissante des ménages. (4)

Mais les CPAS ne peuvent à eux seuls assurer l’aide locative à des milliers de ménages. Le cabinet de Nawal Ben Hamou, secrétaire d’Etat bruxelloise au Logement, envisage une procédure d’octroi semi-automatique de l’allocation-loyer avec comme objectif au moins 12.500 nouveaux bénéficiaires chaque année. Le montant de cette allocation-loyer sera augmenté, variant de 120 euros à 280 euros selon la composition du ménage, avec une aide accrue aux familles monoparentales. Ce nouveau régime commencera le 1er octobre 2021 avec un budget passant de 12,5 à 38,5 millions d'euros.

Cependant, les aides locatives ne peuvent favoriser la tendance de propriétaires à augmenter leurs loyers. D’où l’urgence de contrôler les loyers, de fixer un barème selon la qualité, la dimension, la salubrité, la localisation, etc. La secrétaire d’Etat propose un système de conventionnement : le propriétaire qui se conformera à la grille recevra des primes à la rénovation.

Un permis locatif ?

Les nombreuses associations actives dans le secteur du logement à finalité sociale analysent aussi un système de « permis locatif » guidant les propriétaires dans leurs démarches pour mettre les logements aux normes et « durables » tout en fixant des loyers « justes » par rapport au marché réel et non celui de la spéculation immobilière. Le problème est évidemment de déterminer qui vérifiera la qualité du logement prévu à la location, s’il correspond aux normes et comment le locataire pourra exiger cette conformité et obtenir un loyer qui correspond à l’état réel du logement, sans devoir passer par une phase judiciaire lourde, lente et très coûteuse.

 D’autres initiatives visant un meilleur contrôle du foncier apparaissent et se développent sur le principe du « community land trust » à savoir la dissociation du prix du terrain et celui des briques. Le terrain appartient à des associations ayant une finalité sociale ou à des pouvoirs publics et les briques peuvent être achetées à meilleur prix soit par des particuliers à petits revenus soit par des associations assurant le logement à des sans-abris, des expulsés, des femmes fuyant une violence familiale, des jeunes sans attaches… Là aussi, le gouvernement bruxellois apporte son soutien à diverses initiatives associatives innovantes.

Mais le temps presse, la pauvreté augmente et l’accès au logement reste l’étape la plus essentielle pour reprendre pied dans une vie digne. C’est ce que rappellera  le « Housing Action Day » du 28 mars (http://www.housing-action-day.be/fr) dont on ne sait pas encore la forme qu’il prendra vu la situation sanitaire actuelle. Ce sera cependant l’occasion de constater tout ce qui bouge au niveau politique mais aussi associatif.

1. https://www.lecho.be/monargent/news/immobilier/vers-une-hausse-modeste-des-prix-de-l-immobilier-en-2021/10285157?utm_source=SIM&utm_medium=email&utm_campaign=&utm_content=&utm_term=&M_BT=82666456761

https://www.lecho.be/economie-politique/belgique/federal/la-surevaluation-du-marche-immobilier-a-double/10284013.html?_sp_ses=67b3eea2-ed87-484c-a790-c6d33682a8fd

2. https://www.lecho.be/economie-politique/belgique/bruxelles/bruxelles-fait-appel-au-prive-pour-resoudre-la-crise-du-logement/10208636.html?_sp_ses=0b5d5b5d-7e3a-4fa9-8dba-a0d91ab5cea9

3. https://loyers.brussels/

4. http://rbdh-bbrow.be/les-ais-dans-la-tourmente-%c2%b7-part-2/

5. http://rbdh-bbrow.be/fr-housing-action-day/